Gayrimenkul Hukuku Yazı Dizisi - No:I / Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Son yıllarda tecrübe edilen yüksek enflasyon ortamı, kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkların önemli ölçüde artmasına sebebiyet verdi. Ayrı bir yazımızda inceleyeceğimiz tahliye davalarının yanı sıra, şartları oluşması halinde kimi zaman birlikte ikame edildiğini de gördüğümüz kira tespit davaları hakkında genel bir çerçeveyi çizmeye çalışacağız.

Kira tespit davalarının işleyişini daha anlaşılır kılmak amacıyla; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi ve kira bedelinin bağlı olduğu para birimi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilmektedir.

1. Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel Koşullar;

1.1. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344/1. maddesi uyarınca; taraflar kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilir ve kira artış oranını serbestçe belirleyebilirler. Ancak bu artış oranı, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin 12 (on iki) aylık ortalamasını aşamaz. Bu yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kiraya verenin kira tespit davası açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

1.2. Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

TBK madde 344/2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair herhangi bir anlaşma yapılmamışsa, kiraya veren mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini talep edebilir. Mahkeme, bu durumda taşınmazın özelliklerini ve emsal kira değerlerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar ve uygun kira artış oranını belirler. Ancak burada mahkemenin takdir yetkisi sınırsız değildir; zira belirlenecek kira artış oranı, bir önceki kira dönemine ilişkin TÜFE’nin 12 (on iki) aylık ortalamasını aşamaz.

1.3. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;

TBK madde 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yılın sonunda yenilenmesi hâlinde, taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi mümkündür. Bu durumda mahkeme, taşınmazın durumu, emsal kira değerleri, TÜFE’nin 12 (on iki) aylık ortalaması, hakkaniyet ve benzeri ölçütleri dikkate alarak kira artış oranını belirler. Bu aşamada mahkeme, bir önceki döneme ait TÜFE artış oranıyla bağlı değildir; dolayısıyla 6. kira döneminden itibaren hakimin takdirine dayalı, daha kapsamlı bir değerlendirme yapılır.

1.4. Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;

Kira ilişkisinde tarafların kira bedelini yabancı para üzerinden kararlaştırmaları mümkündür. Ancak bu tür sözleşmelerde kira tespit davaları, TBK’da özel düzenlemelere tabi tutulmuştur. TBK m. 344/4’e göre, yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmelerinde kural olarak 5 (beş) yıllık süre dolmadan (yani 6. kira dönemine geçilmeden) kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak buna göre her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk 5 (beş) yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hallerinin ortaya çıkması durumunda, kira bedelinin 5 yıl dolmadan da yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Söz konusu kira sözleşmesinin 5 (beş) yılı doldurduğu durumlarda ise (başka bir deyişle 6. kira döneminden başlamak üzere) kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE 12 (on iki) aylık artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

2. Kira Tespit Davasında Süre

Kira bedelinin tespitine yönelik dava, kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Ancak, davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemde uygulanacağını doğrudan etkiler. TBK madde 345 uyarınca, davanın yeni kira döneminin başlamasından en az 30 (otuz) gün önce açılması ve/veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması halinde, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Ayrıca, aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlendiği üzere, kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunması durumunda, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve bu halde mahkemece belirlenecek kira bedeli de yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Dolayısıyla kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin ayrıntılı olarak incelenmesi, hangi kira döneminde bulunulduğunun ve dava sonucunda hangi tarihten itibaren kira bedelinin geçerli olacağının tespit edilmesi önem arz eder. Bu inceleme yapılmadığı takdirde kiraya veren açısından hak kaybı yaşanması ihtimali söz konusu olabilir.

3. Dava Şartı Arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti davalarının, dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğunu vurgulamak gerekir. Bu nedenle, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması usul hukuku yönünden zaruridir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir.

Arabuluculuk ve yargılama süreçlerinin uzun zaman alabileceği dikkate alındığında, özellikle 6. kira dönemi başlamadan önce kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava şartı arabuluculuk sürecinin başlatılması ve tarafların anlaşamaması halinde 6. kira dönemi beklenmeden bahse konu davanın açılmasında yarar bulunmaktadır.

Dava sonucunda mahkeme, dava dilekçesinde tespiti talep edilen kira dönemi bakımından hüküm kurar. Yargılama süresince yenilenen kira dönemlerinde ise, mahkemece belirlenen kira bedelinin üzerine her dönem için sözleşmedeki artış oranı veya TÜFE artış oranı uygulanmaya devam edecektir.

4. Sonuç

Tüm bu bilgiler ışığında gerek arabuluculuk gerekse de yargılamanın büyük önem arz ettiği kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hukuki ihtilaflardaki taleplerin doğru öngörü ve strateji dahilinde başlatılarak takip edilmesi dava sonundaki başarıyla doğrudan ilgilidir. Bu süreçte sözleşme süresi, taraf iradeleri, emsal kira bedelleri ve yasal sınırlamaların dikkate alınması hem zamansal hem de maddi kayıpların önüne geçilmesini sağlayacak; etkili ve sonuç odaklı bir hukuki yol haritası oluşturulmasına katkı sunacaktır.

Yazar

Saruhan Tunca Turhan