Gayrimenkul Hukuku Yazı Dizisi - No:II / Kira Bedelini Ödemede Temerrüt

Kiraya veren için belki de en ciddi endişe, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak tahsil edememe durumudur. Kira bedelinin süresinde tahsil edilememe durumunda kiraya veren tarafından alınabilecek hukuki aksiyonların süre ve yaptırımlar açısından çeşitli olması karşısında uygulanacak strateji, her olay özelinde değişkenlik göstermektedir.

Kira alacağını zamanında ve eksiksiz olarak tahsil edemeyen kiraya verenlerin, kiracı için hem tahliye kararı aldırıp hem de alacaklarını tahsil edebilmelerine

olanak sağlayan farklı hukuki imkanlar mevcut olup; aşağıda kira alacağının tahsil edilememesine bağlı olarak kiraya verenler tarafından başvurulacak hukuki yollar sıralanmaktadır.

1. Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiraya veren, kiracısı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu kapsamda, muaccel (Talep edilebilir) hale gelen kira bedelleri doğrultusunda kiracıya bir ödeme emri gönderilir ve kendisine, borcunu 30 (otuz) gün içinde ödemesi gerektiği ihtar edilir.  Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 (yedi) gün içerisinde icra takibine itiraz etmez ve ayrıca 30 (otuz) gün içerisinde borcunu tam ve eksiksiz olarak ödemez ise; kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde basit yargılama usulüne tabi tahliye davası açabilir.

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 (otuz) günün geçmesiyle birlikte icra takibi kesinleşir. Bu durumda, tahliye kararı beklenmeden borçlu hakkında haciz işlemleri başlatılabilir. Tahliye talebine ilişkin dava sonucunda İcra Hukuk Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararı uyarınca ise, kiracı taşınmazdan icra yoluyla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verenin kullanımına sunulur.

2. TBK m. 315 Uyarınca Temerrüt Sebebiyle İhtarname

6098 sayılı Borçlar Kanunu (“TBK”) 315. maddesi uyarınca, kiraya veren noter aracılığıyla kiracıya ihtar göndererek konut ve çatılı işyerleri bakımından en az 30 (otuz) günlük bir süre tanır. Bu ihtarda, kiracıdan ödenmeyen kira ve/veya yan gider borçlarını süresi içinde ödemesi istenir; aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Kiracı, verilen süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası ve buna bağlı olarak alacak davası açabilir. Tahliye talebiyle ikame olunan işbu dava neticesinde, Mahkemece verilen tahliye kararı ile birlikte hüküm altına alınan alacak için icra takibi başlatılır; kiracı, icra marifetiyle taşınmazdan tahliye edilerek taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

3. TBK m. 352/2 Uyarınca İki Haklı İhtar Yolu

TBK madde 352/2. maddesi uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, kiracıya noter aracılığıyla iki haklı ihtar gönderebilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu ihtarlar bir kira dönemi içinde; bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya daha uzun süre içinde ve farklı aylara ilişkin olacak şekilde yapılmalıdır. İki haklı ihtarın gerçekleşmesi durumunda, kira süresinin bitimini takip eden bir ay içinde ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.

Mahkemece verilen tahliye kararı, icra dairesinde açılacak dosya üzerinden icra yoluyla uygulanır ve kiracı taşınmazdan çıkarılır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ihtarların tebliğinden sonra kiracının borcu ödemiş olmasının, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemesidir. Ayrıca, süresiz kira sözleşmelerinde veya kira bedelinin yıllık ödendiği durumlarda “iki haklı ihtar” şartı söz konusu olmaz.

4. Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının kira borcunu süresi içerisinde tam ve eksiksiz olarak ödememesi, yani temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin üç farklı hukuki yola başvurması mümkündür. Hangi yolun tercih edileceği; kira bedelinin niteliği, kiracının ödeme alışkanlıkları, kiracı profili ve ekonomik koşullara göre değişkenlik gösterebilir. Tahliye süreci belli bir zaman aldığından, bu süreçle eş zamanlı olarak kira alacağının tahsiline yönelik icra işlemlerinin yürütülmesi de tahsil kabiliyeti açısından kıymetlidir.

TBK, kiracının temerrüdü halinde kiraya verene en az 30 (otuz) günlük bir ödeme süresi tanıma zorunluluğu getirmiştir. Ancak bu süre, alacağın tahsili açısından risk yaratabileceğinden somut olaya göre farklı icrai işlemlerle daha kısa sürede sonuç alınması da mümkündür. Sonuç olarak, temerrüt nedeniyle tahliyeye yönelik hukuki yollar sınırlı yukarıda saydıklarımızdan ibaret olup, kısaca izah etmeye çalıştığımız üzere kiracının tahliyesi ile alacağın tahsiline yönelik işlemlerin somut vakıalar özelinde belirlenerek uygulanması gerek süre gerekse de tahsil kabiliyeti açısından hayati öneme sahiptir.

Yazar

Saruhan Tunca Turhan